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白皮书:委托经营、长租公寓类纠纷多发
来源:“ 上海青浦法院”微信公众号   2021年10月29日 15:35

  近年

  房地产行业迎来发展新契机

  由此引发房地产纠纷量居高不下

  青浦法院受理的房地产类案件

  出现了哪些新特点、新难点呢?

  一起来看看

  青浦法院2018—2020年度

  房地产案件审判白皮书

 

  案件审理情况

  2018年至2020年期间,青浦法院共受理房地产纠纷案件8241件,其中2018年2789件,2019年2763件,2020年2689件。

  三年数据均呈现以判决为主要结案方式之特征,而调解、撤诉率相对较低。

  案件特点

  ?案件类型较集中

  主要集中于房屋租赁合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、建设工程合同纠纷。

  ?矛盾调化难度大

  标的通常较大,当事人对抗激烈,利益相差悬殊。

  ?群体性特征明显

  批量案件占房地产纠纷案件总量的37%。批量案件主要集中在委托经营类、房屋买卖类、长租公寓类案件。

  典型问题与态势分析

  (一)房屋租赁合同纠纷

  ?遇政府征收

  ?受新冠疫情影响。新冠疫情对金融环境产生较大影响,许多实体行业生意遭受较大冲击,波及到了商业用房的租赁市场。

  ?新类型租赁模式。最为典型的便是长租公寓及售后包租、委托经营模式。

  (二)商品房买卖合同纠纷

  在商品房买卖合同纠纷案件中,当事人诉请呈现较为集中之特征:

  ?房屋本身质量问题

  ?房屋装修质量问题

  ?开发商虚假宣传

  ?贷款政策调整

  (三)二手房买卖合同纠纷

  二手房买卖在交易的每个环节均容易产生纠纷,尤其当房产市场不稳定,存在房价暴涨、政府调控政策出台的情形时,对交易者的心态影响较大,违约风险较高。另外,中介服务不规范也系产生纠纷的重要原因之一。

  (四)建设工程合同纠纷

  此类案件的纠纷主要集中在工程款支付、工程质量问题等,从中反映出建设工程领域存在如下突出问题:

  ?违法转包、分包、挂靠。往往牵涉多重主体,法律关系复杂,且表现形式也日趋隐蔽。

  ?合同签署不规范。当事人对合同签署不重视,且留存证据意识不足,导致案件事实审查难度大,司法鉴定适用率高,当事人也可能因举证不力,承担败诉风险。

  ?工程质量不合格。

  房地产案件审理难点分析

  ?法律关系厘清难

  房地产纠纷案件通常牵涉较多利益群体,存在多重法律关系和权利义务的交织。

  ?民事行为定性难

  例:以长租公寓案件为例,存在刑、民交叉法律关系。经营公司的法定代表人注册多家关联公司,注册地和经营地频繁变更,在收取承租人租金后未及时支付业主,有携款潜逃嫌疑。

  ?违约责任认定难

  在房地产纠纷案件中,违约责任认定系当事人的主要争议焦点之一,也系案件审理难点。在涉拆迁安置房屋案件中,因安置房屋的交付往往与辖区战略推进、民生工程落地之间形成相辅相成的关系,安置房屋逾期交付违约责任承担也成为新的审判难点。

  ?合同是否解除及解除后果处理难

  法院不仅应当审查合同约定及法律规定,仍需结合当事人的合同目的是否无法实现、合同履行障碍能否消除等因素,予以综合认定。

  化解纠纷的对策与建议

  ?提升企业自律建设

  房地产相关经营企业应当强化社会责任感,严格遵守相关法律及政策规定,诚实守信。

  ?增强风险防范意识

  社会公众应当深入了解交易有关的法律及政策。

  签署合同时,应当认真审查合同条款及相关风险,加强证据留存意识;此外,相关政府部门、行业协会应加强法制宣传教育,帮助民众提升风险防范意识。

  ?加大市场监管力度

  政府要加大对房地产市场全面监管力度,严格执行房地产相关政策,加强跟踪管理,要加强查处力度,必要时建立企业负面清单,确保企业经营规范。同时,要把好市场准入关,打击抽逃资金、虚假出资、无证经营等房地产经营行为。

  ?强化审判职能作用

  可运用互联网直播、视频广播等形式加大类案宣传力度,提高普通民众的法律意识和风险防意识。

  可运用审判白皮书、司法建议、调研报告等形式,有利于找准问题症结,提出有效司法建议,堵塞行业管理漏洞,倒逼企业诚信经营,维护良好市场秩序。

 

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